Qui paie la dératisation en copropriété ?

La règle de base : parties communes = charges communes

La dératisation des parties communes d'un immeuble (caves, locaux poubelles, parkings, gaines techniques, cour, combles) est une dépense d'entretien courant. Elle est payée par la copropriété et répartie entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes, comme le ménage ou l'entretien de l'ascenseur.

Un contrat annuel de dératisation est généralement intégré au budget prévisionnel voté en assemblée générale. S'il n'existe pas, le syndic peut commander une intervention ponctuelle au titre des mesures conservatoires, sans attendre la prochaine AG, car la présence de rongeurs est un problème de salubrité.

Et dans un appartement (lot privatif) ?

Le traitement d'un logement est en principe à la charge de son propriétaire. Mais si l'infestation vient des parties communes (rats remontant par les gaines, souris circulant depuis la cave), le copropriétaire peut demander à la copropriété de traiter l'origine. C'est pourquoi un diagnostic précis des voies de passage est indispensable : il permet de déterminer qui doit payer quoi.

Dans la pratique, le plus efficace est un traitement coordonné : parties communes par le syndic, logements touchés par leurs occupants, le même jour, pour éviter que les rongeurs ne se déplacent simplement d'un lot à l'autre.

Locataire ou propriétaire ?

Le bailleur doit louer un logement décent, exempt de nuisibles (loi ELAN, décret logement décent). À l'entrée dans les lieux, le traitement incombe donc au propriétaire. En cours de bail, la jurisprudence distingue le défaut d'entretien du locataire (nourriture accessible, déchets) — à sa charge — et le problème structurel ou collectif — à la charge du propriétaire ou de la copropriété.

Le rapport d'intervention du dératiseur, qui décrit l'origine de l'infestation, sert de base objective pour répartir la dépense.

Comment faire voter un contrat de dératisation en AG ?

Demandez au syndic d'inscrire la question à l'ordre du jour avec un ou plusieurs devis. Un contrat annuel (2 à 4 passages, postes d'appâtage numérotés, rapport après chaque visite) se vote à la majorité simple de l'article 24. Le coût, réparti entre les lots, est très modeste au regard des dégâts que causent les rongeurs (câbles, isolation, hygiène).

Questions fréquentes